Halka inte på formaliteter – formkrav för fastighetsköp

Aktuellt 16/04/2016

Fastigheter

Ett fastighetsköp är ett avtal som regleras i jordabalken. Även om det råder avtalsfrihet har denna frihet i vissa avseenden begränsats. Såväl köpebrev som föravtal om fastighetsköp måste exempelvis vara skriftligt, underskrivet av båda parter och bestyrkt av ett köpvittne. Om man avviker från de här tvingande formkraven, som fastställts i jordabalken, kan det leda till att avtalet blir ogiltigt. De egentliga fastighetsköpen utförs oftast korrekt enligt jordabalkens formkrav men situationen är inte nödvändigtvis lika klar när det gäller föravtalen.



Köpvittnes bestyrkande saknades

Som ett exempel kan nämnas ett relativt färskt beslut från högsta domstolen 2015:80 , där den högsta domstolen ansåg att ett avtal rubricerat som ett avtal för verksamhetsutrymmen, i själva verket var ett föravtal om köp av fastighet. Eftersom avtalet ifråga inte gjorts enligt jordabalkens formkrav – i det här fallet saknades bestyrkning av ett köpvittne – ansåg högsta domstolen att avtalet var ogiltigt. Avtalet som slutits mellan kommunen och företaget ifråga gällde en byggnadsplats och en byggnad som kommunen hade förbundit sig att renovera till en industribyggnad. Företaget hade i avtalet förbundit sig att lösa ut objektet - och kommunen å sin sida att överlämna objektet, med en skild överlåtelsehandling efter det att inlösningspriset betalats i sin helhet efter 12 år.

Avtalet hade försetts med ett villkor för ett eventuellt hävande av avtalet och det var innehållet i det här villkoret som avtalets parter, efter avtalets hävande, var oeniga om. Kommunen hade hävt avtalet på grund av företagets betalningsförsummelse och därefter hade företaget, avtalsenligt, krävt att kommunen skulle betala tillbaka de rater av inlösningspriset som företaget redan hunnit betala. Kommunen å sin sida bestred företagets tolkning av avtalsvillkorets innehåll. Parterna hade inte i domstolsprocessen hänvisat till formfelet och saken hade inte heller tagits upp från varken tingsrättens eller hovrättens sida. I de lägre rättsinstanserna hade föremålet för stridigheten alltså varit de enskilda avtalsvillkorens innehåll.

Högsta domstolen gjorde annan bedömning

Högsta domstolen avvek från tings- och hovrättens beslut och ansåg å sin sida att formfelet borde ha tagits upp från instansens sida redan när ärendet var i förberedelsefasen i tingsrätten – även om parterna inte hade hänvisat till saken. Högsta domstolen beslöt om att återförvisa ärendet till tingsrätten eftersom utgångspunkterna för ärendets rättsliga bedömning hade förändrats på ett så avsevärt sätt att högsta domstolen ansåg att parterna borde få en möjlighet att utöva sin ändringsrätt.

Att slarva med formkraven kan bli kostsamt

Beslutet från högsta domstolen som beskrivits ovan påminner oss å ena sidan om att formkraven i jordabalken också gäller föravtal om fastighetsköp och å andra sidan om att ogiltighet inte förutsätter att parterna hänvisar till ett formfel. Att spara in på kostnaderna för ett köpvittne är således inte ett vettigt val. Och för att kunna följa de formkrav som finns i jordabalken är det också viktigt att kunna identifiera de avtal där det i själva verket handlar om ett föravtal om fastighetsköp. Ett föravtal om fastighetsköp kan ha rubricerats på ett annat sätt eller vara en del av en större avtalshelhet. Formen spelar alltså roll – i alla fall när det kommer till fastighetsköp och föravtal om fastighetsköp.